ATE DE PUERTO MEDITERRANEO: ¿LA RECALIFICACIÓN DE LOS TERRENOS QUE PLUSVALÍAS GENERA?

El precio de un terreno, se multiplica por el mero paso de rústico a urbano, lo que otorga nuevo sentido a la idea de Pío Baroja de que «en las ciudades, si Dios está en algún lado es en los solares». Este sorprendente efecto multiplicador del valor, va ligado a la transmutación del terreno rustico en suelo edificable parece algo milagroso pero, en Paterna, el milagro pasa por la declaración del ATE (Actuación Territorial Estratégica) de Puerto Mediterráneo, mediante el acuerdo de 25 de enero de 2013, tomado por el Consell, de conformidad con la  Ley 1/2012, de 10 de mayo, de la Generalitat, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas.

Pero volvamos al inicio, quien tiene la llave de las recalificaciones la tiene también de las plusvalías que éstas generan, siendo la construcción el medio colaborador necesario para dar visos de realidad al milagro, al posibilitar la transformación material del terreno en suelo edificado.

En España, en los últimos años, hemos tenido muchos casos de especulaciones en este terreno, que han derivado en un crack inmobiliario sin precedentes, que además es muchísimo más grave en nuestra Comunidad “algunos se han beneficiado mucho de los pelotazos urbanísticos y eso para algunos ha sido un éxito muy grande, sobre todo para sus bolsillos" pero "a costa del suelo público, del dinero público, y de un estallido inmobiliario que ha provocado muchísimo sufrimiento en la sociedad", o de lo que en palabras del actual Alcalde, cuando estaba en la oposición “no es tiempo ni para el ladrillo ni para pelotazos urbanísticos”  y que desgraciadamente han ofrecido un excelente caldo de cultivo para la corrupción, que en este caso, hasta el momento, no parece que así sea.

En Cuentas Claras Paterna, hemos realizado un cálculo estimativo de la plusvalía que puede generar, que alcanza una magnitud ciertamente impresionante y que por mucho que rebajemos nuestras estimaciones, sigue siendo muy significativa

Para el cálculo hemos considerado que el “negocio”, depende tres cuestiones adicionales:

1.   La parte del terreno que tengamos que ceder para infraestructuras o usos no lucrativos.

2. El volumen construido vendible que podamos incorporar en la parte edificable del terreno.

3.  El coste de construcción.

Desvelemos las claves de este proceso y aproximemos el importe de las plusvalías obtenidas, en la actuación podemos distinguir las siguientes áreas:

• La primera (TER 1), una parcela de 500.000 M2 que se corresponde con la actuación primaria “PUERTO MEDITERRANEO”, que tiene una superficie edificable de 300.000 M2, el resto son espacios públicos y otros usos (deportivos, actividades lúdicas y espectáculos).
• La segunda, formada por las parcelas TER 2 Y TER 3, de 41.000 y 45.000 M2 respectivamente, en las que se prevé equipamientos hoteleros tematizados, de juego (casinos) y un centro de negocios, con edificabilidades de 112.000 y 130.000 M2 (índice de 2,5 m2 t/m2 s).
• La tercera, formada por las parcelas TER 4 y TER 5, de 30.000 y 27.000 m2, dedicada para usos terciarios, con una edificabilidad de 75.000 y 68.000 m2 (índice de 2,5 m2 t/m2 s).
• La cuarta, formada por espacios libres, zonas verdes y otros usos no lucrativos, que ocupa una superficie de 417.000 m2, el 39% del total

Este sería el detalle del cálculo estimativo de la plusvalía que se podría generar:

Como se puede observar, la diferencia entre el coste del suelo rustico y lo que podría alcanzar el mismo terreno una vez construido es de 163 millones.